山东:轨道交通重构省城七大商圈

责任编辑
宋蕊
发布时间
2013-07-12
来源
大众日报
点击:

  济南轨道交通“一横两纵”线网建设方案虽然还没有进入正式施工建设阶段,其沿线商业经济圈的发展前景就已广被看好。业界普遍认为,随着各种商业、商务、娱乐、文化等设施向轨道站点周围聚集,原有商圈的半径被扩大,竞争也将会更加激烈,济南7大商圈将迎来一次洗牌的过程。

  大商圈,大竞争?

  目前济南主要有泉城路、经四路、花园路、西市场、英雄山、北园大街、泺口7大商圈,其中泉城路为市级商业中心,经四路是没落的传统市级商业中心,西市场、花园路、英雄山为区域商业中心,北园大街、泺口为专业商业中心。虽然各商圈长久以来已经形成了自己的特色,比如买家具去北园、买衣服去泺口,但为了争夺客流,各商圈也一直都在谋求转型升级,卯足了劲在竞争。3条轨道交通线路的开建,会进一步让各商圈之间的竞争白热化。

  山东房地产发展研究中心副主任孙大海认为,济南市轨道交通规划尽量考虑区域经济均衡发展,R2线依据带状城市发展布局,贯穿济南市东西主客流走廊,拓展了东西向城市发展空间;R1线和R3线纵贯南北主客流走廊,拓展了南北向城市发展空间。3条线路不仅实现了整个城市空间结构的优化,也将各个商圈连在一起。其中,R2线路在二环内共设有西二环、纬十二路、济南站、历山路、南全福庄5个站点,将西市场、济南火车站、北园大街、七里堡4大商圈贯穿起来。轨道线建成之后,各商圈之间的通行时间将大幅缩短,各商圈的半径将明显扩大。

  山东大学房地产研究中心副主任李铁岗则认为,现在的7大商圈同质化竞争的现象比较明显,3条轨道交通线路开通以后,时间成本降低,距离远近不再是顾客首要考虑因素,产品和服务的质量就显得至关重要。由此,各商圈的竞争也将更加激烈,商家必须在产品和服务品质上作出提升,否则就容易被顾客抛弃。

  大机遇,大统一?

  2011年11月20日,济南市商务局发布《济南市城市商业网点规划(2012-2020)》公示稿。按照规划,济南市商业网点建设将通过“5126”总体布局,形成济南市“一城五圈”流通新格局。据商务局报告显示,济南市区零售网点空间布局呈现“内紧外疏”的递减式环状分布。主城区主要商业聚集区成为网点高密度分布区域,而高新区、西部槐荫区、小清河以北、长清大学城等新城区网点密度明显偏低,部分区域甚至有盲点。随着济南城市化进程及城市按照“一城三区”扩容步伐的加快,商业中心的多中心、分布式布局将成为必然。

  经过多年的发展,济南商业布局呈现出中心快速发展同时离心聚集的现象。泉城路商圈作为市级商业中心,规模扩张和档次提升趋势最为突出;各区域商圈以大型超市为核心业态,专业商圈老市场开始改造升级,新旧并存;而3条轨道交通线路的开建则可将西部、中部、东部商圈迅速融合到一起,实现泉城消费者的跨区域消费和跨区域投资。有专家分析认为,轨道交通站点周边将形成一个新的客流集散中心,而以站点枢纽为中心的商业中心辐散范围不断扩大,将利好区域经济的整体性发展。

  “商业圈的发展包括整个圈内的经济模式,单纯的办商场吸引客流的做法肯定是无法持续的,现在7大商圈的同质化内容还比较高。”李铁岗表示,在轨道交通开通的助力下,商业圈要着力差异化发展,同质化的模式会逐渐被淘汰掉,各商业圈逐渐分离出独自不可替代的内容,从而实现商业圈的重新组合和分化。

  大交通,大地产?

  虽然轨道交通尚在环评阶段,真正实施还有很长的路要走,但轨道交通沿线楼盘已经开始热炒“轨交房”的概念,不少楼盘已借机涨价。7月6日,在西市场发现,保利中心已经挂出“轻轨站点”的巨幅商业广告,并在广告海报上贴出R2线所经历的的各站点。而在R1和R2线交汇的西客站附近,轻轨站点、交通中心更是成为不少楼盘热炒的噱头。

  多位业内人士预计,轨道交通开通后,沿线房地产项目成交量将进一步增加,房价也会出现不同程度的上涨,根据对一线城市的研究,轨道交通的建设对于沿线房地产项目价格的影响显著,预计未来价格涨幅将达15%—20%。

  山东房地产业研究中心副主任孙大海表示,目前全市在售住宅项目约85个,沿线项目为35个,占41%。2012年,成交量前5名项目平均年成交量为16.9万㎡,轨道交通开通后,这些项目成交量将进一步增长。在35个沿线项目中,有17个项目是由外来大型企业开发,占据半壁江山,如恒大、绿地、中建、绿城、万科等国内一线开发企业有11家。预计轨道交通开通后,外来大型企业所开发项目的市场份额将进一步扩大。

  对于省城居民来说,轨道交通的深远影响还在于它改写了房地产的地段概念:距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的“时间距离”,轨道交通开通以后,会大幅降低项目所在地到达市中心的时间,购房者会把目光更多投向交通便利、环境好而且价格相对便宜的地区。孙大海预计,轨道交通开通以后,沿线项目对首置需求的客户吸引力较大,后期刚需户型或将热销,“宁选市区一张床,不要郊区一套房”的置业观念或许就此成为历史。(马桂路)

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