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险企试水“养老地产”前景待考

作者:陈思
发布时间
2013/07/15/ 10:47
来源
中华工商时报
点击:

摘要2009年10月,新《保险法》施行,其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。保险企业便开始真正涉足养老地产。据统计,截至2012年底,各保险企业在养老地产领域的投资已超500亿元。

  2009年10月,新《保险法》施行,其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。保险企业便开始真正涉足养老地产。据统计,截至2012年底,各保险企业在养老地产领域的投资已超500亿元。

  险企谋划养老地产

  据了解,泰康人寿、中国人寿早在2007年就开始进行养老养生项目的调研,此后,泰康人寿、合众人寿、新华人寿、中国人寿逐步探索投资养老地产。

  2009年11月9日,泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会的批准,成为国内第一个获得试点资格的保险公司。泰康人寿2010年4月成立泰康之家投资有限公司,作为养老社区投资实体,打造“泰康之家”这样的新型健康养老院。

  作为国内唯一一家资产过万亿的保险集团,中国人寿2010年曾透露,初步规划构建养老社区“一南一北”的格局,并已在河北廊坊拿地超万亩,计划总投资约100亿元。此外,中国人寿在福建厦门也有养生基地项目,在全国共有6个养老养生基地。

  另一家险企合众人寿2010年起便在湖北武汉投资打造“合众健康谷”养老社区,到2012年11月,养老社区一期工程完成了封顶工作,样板区竣工并实行对外开放,真正打响了保险业进军养老产业的第一枪。

  总部位于香港的中国太平保险集团公司2012年9月筹建专业从事养老产业投资与经营的子公司太平养老产业投资有限公司,该子公司目前正在上海投资建设首家高端养老社区——“太平申仕国际养老社区”,并将参与其建成后的运营

  管理,预计总投资额近20亿元。

  相对于其他保险业巨头的高调宣布进军养老地产,中国平安(601318)则要低调许多,直到2012年9月份,中国平安才宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区,共投资170亿元。与其他险企不同的是,平安以旗下不动产公司为平台,其养老地产项目的资金均来自于集团的自有资金,不涉及保险资金。

  市场存在巨大需求潜力

  根据第六次全国人口普查所统计的,2010年中国60岁及以上人口占13.26%,比2000年上升2.93%,老龄化进程逐步加快,其中65岁及以上人口占8.87%,预计2013年底,中国老年人口总数将超过2亿。根据经济合作与发展组织(OECD)的人口发展预测,到2030年,中国65岁以上人口占比将超过日本,成为全球人口老龄化程度最高的国家。同时,我国老年

  人口家庭居注健康照料供养状况报告显示,老年空巢家庭迅速增长,已占比达31.77%。

  随着家庭结构和社会结构的改变,社会化养老必然成为趋势,而中国独有的"421"家庭结构,势必使越来越多的人需要进入养老机构安度晚年,这给养老地产发展提供了想象的空间。

  业内专家表示,这些社会变迁都意味着老年服务市场未来将存在着巨大需求的潜力。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币,到2030年,有望增加至13万亿元。

  国务院2011年9月颁布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》对养老事业非常重视,给市场释放出积极的信号。《规划》指出要统筹发展机构养老服务,加大财政投入和社会筹资力度,推进供养型、养护型、医护型养老机构建设;积极推进

  养老机构运营机制改革与完善,探索多元化、社会化的投资建设和管理模式;研究制定、落实引导和扶持老龄产业发展的信贷、投资等支持政策,鼓励社会资本投入老龄产业,疏通老龄产业发展融资渠道。

  险企寿险资金的期限基本在5年以上,适合投资信用评级较高、现金流稳定的长期项目。而养老地产之类基础设施项目一般所需资金量较大、项目营运周期长,寿险资金长期性、稳定性敲满足房地产建设的资金需求。

  盈利模式有待创新

  目前,险企一般采用两种运营模式,一种是与保险产品衔接的模式,即客户购买相关的产品后可以进入该养老社区入住享受服务。这种把保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式,可以将寿险产业链拉长20年到30年。另一种运营模式是通过实物租赁的方式来实现收益。

  鉴于外界对险企借机圈地或者开发住宅的质疑,早在2010年中国保监会就发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,《暂行办法》规定保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。同时还规定,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。

  保监会2012年7月又发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》,明确了养老项目的有关事项,允许保险资金采用多种投资方式,支持国家重大民生和发展工程。防止以养老项目名义建设和销售商品房,防范以自用项目名义投资不动产。

  禁止出售养老地产项目意味着项目投资回报期被拉长,投资方的资金与后期运营压力也随之加剧,必然影响险企的收益。

  调查显示,险企养老地产项目的所在地多为经济发达的城市,推出的产品也是面对中高收入人群。但就平均收入而言,我国的人口老龄化属于未富先老。发达国家进入老龄化社会时,人均国内生产总值一般都在5000-10000美元以上。而我国开始人口老龄化时人均国内生产总值刚超过1000美元。养老地产如若不能与老百姓的消费观念、消费水平相适应,很难得到民众认可。

  有专家表示,从大环境的层面讲,国内尚未形成一套完整的行业标准和监管制度,商业机构投资养老产业的相关政策尚不完善。作为盈利性的机构,险企如果没能探索出可持续运营的盈利模式,获得长期稳定收益,退出养老地产也是迟早的事。 

责任编辑:陈思
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