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养老置业多思量

作者:陈思
发布时间
2013/07/15/ 10:50
来源
上海证券报
点击:

摘要随着改革开放的发展,我国人口的平均寿命在不断地增加,人民的物质生活得到了很大的提高。与此同时,人们对于养老的重视程度也不断提高,很多老年人都在为自己的老年生活购置新的住

  随着改革开放的发展,我国人口的平均寿命在不断地增加,人民的物质生活得到了很大的提高。与此同时,人们对于养老的重视程度也不断提高,很多老年人都在为自己的老年生活购置新的住房,挑选更适合自己老年生活居住的房产,而由养老置业而衍生出来的“银发刚需”也成了新的关注热点。

  据某研究机构相关调查显示,在65岁以上的老年人中,有45%左右的独立购房需求,其中,对总价在50万至100万元的房源需求量占比为80%以上。而购房款项来源的调查,大部分老年人选择自有积蓄与儿女共同分担这一项。养老置业对于老年人而言并不是购置一个简简单单的住所,要综合考虑许多因素,以下便分析一下在进行养老置业的时候涉及的内容。

  首先是置业地点以及相关配套设施的选择问题。老年人适合选择靠近医院、公园、生活购物的地区。市中心的商业区虽然交通方便,但是人口密集度大,周围比较嘈杂,不利于休息,并不适合老年人居住。人口相对较少、环境幽雅的地方是养老置业的首选位置;同时,由于现在老年人大多数情况下并不与儿女住在一起,因而选择交通相对方便的地点,方便儿女探望以及自己的出行,也是相当重要的。

  其次,在户型选择方面,较小的房子带来总体房价低,相对而言带来的经济压力比较小,不会成为老年人及其儿女的负担;而与此同时,老年置业还应该更多地考虑到面积、采光等的因素。一些购买了一室户型的老年人表示,虽然房子可以满足自己的日常生活需求,但是在儿女探望时住房却成了问题。在这些限制下,60平到80平的两室房子便是老年人一个比较好的选择。

  最后,养老置业要考虑到自己所买入的房子是否是物有所值。通常一个比较常用的指标是房子的租售比,租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。就中国目前各个城市的房价和租房价格来看,房子的租售比要远远高于1:300,房地产泡沫严重。以北京为例,根据链家地产最新的统计数据显示,在近年来北京房价大涨之后,北京房子的租售比要低于1:400,房子出租回报率甚至低于2.5%。而与此相比,同期银行一年期整存争取年利率为3%,这意味着如果将一百万存入银行,一年后获得的收益为3万,而用一百万买房出租出去一年后的收益大致为2.5万,很显然,买房养老并不是银发族的最优选择。

  如果养老置业不划算,除了银行定期存款,有哪些途径可以让银发族手中本打算买房的资金抵制住通货膨胀的侵蚀,实现保值增值呢?投资具有养老理财性质的基金可能是一个很好的选择。以天弘安康养老基金为例,其投资范围主要以债券为主,并根据股票市场变化,可适度将股票投资上限上调至30%,其投资管理目标更是要超越其业绩基准——5年期银行定期存款(当前为4.75%)。该基金自去年11月28日以来,累积净值上涨已超5%,年化收益在10%以上,对于广大银发族来说,既不失为开拓新的、更安全的养老理财方式及通道,也不失为有效的规避个人养老资金过度集中在房地产所容易形成的单一资产风险。

  未来重点关注债市资金面变化

  ⊙农银7天理财债券基金

  基金经理助理 许娅

  五月伊始,债券市场呈现了一波上涨行情,而其中资金面宽松是推动这波行情的主力因素。月初在资金推动下,各期限收益率陡峭下行,而随着月末临近,同时由于企业税收上交国库等因素影响,资金面重新趋紧,为了应对流动性,部分机构纷纷抛售,使得短期债券品种的收益率在月底又有所上行。

  我们认为,目前债市的涨跌主要还是由于资金的推动作用。今年二季度,日本开始实行量化宽松政策,欧洲央行开始降息,印度、澳洲、韩国等国紧随其后也纷纷降息,由于境内外息差拉大,使得大量热钱涌入国内。通常来讲,从利率方面看,要减少资金流入,就必须同步降息,但此举很有可能再次推高通胀水平。而央行目前的货币政策正着力控制房产价格、通胀水平等,因此短期来看,我们认为降息的理由也许还不够充分。

  从汇率方面看,近年来人民币对美元持续升值,银行代客结售汇已持续8个月顺差,外汇占款持续增加。但近期伯南克的讲话,使得美联储逐步退出QE3的市场预期加强,全球大宗商品和资本市场随即产生显着调整,美元的升值预期增强。若美元走强,或许会导致资金重新流向美元,而中国目前的经济并不足以支撑人民币的持续升值,一旦人民币升值预期减弱,美元升值预期增强,那么外汇占款的减少则是必然趋势。

  另一方面,五月底交易商协会召开工作会议,明确表示所有债券发行价格应无限接近二级市场成交价,弱化定价估值的作用,适当时候不再公布定价估值。这使得债券市场进一步规范,今后一二级市场有较大利差的制度性优势消失,个债的优劣都将在利率上得以体现。

  在经济复苏前景不明朗的前提下,我们认为更应该防范个券的违约风险,加强行业及单个公司债的研究,在收益率与信用评级中权衡,选取安全边际较高的债券,同时应不断关注市场资金面的变化,在资金面趋紧时保证自身流动性,可择时买入高收益债券,而在资金面宽松、债券价格反弹时获利了结。

  长信基金谈洁颖:全球降息潮暂未席卷中国

  近日,在美国、日本和欧盟大打量化宽松牌的影响下,全球多个经济体都已感受到本国货币升值的压力,纷纷加入了降息行列,印度、澳大利亚、越南、斯里兰卡、波兰、韩国、土耳其、泰国等国家都先后做出了同样的决定,这股全球降息潮俨然愈演愈烈。

  此次降息潮会对中国经济有何影响?长信双利优选混合型基金的基金经理谈洁颖表达了自己的看法。她认为,全球多个经济体央行的降息措施无形中给中国央行施加压力。更重要的是,中外利差进一步扩大,增加了中国资产的吸引力,有助于刺激境外资金流入中国市场,并加大我国货币政策的压力;这方面最直接的影响就是带动了债券市场对降息预期的升温,但随着收益率曲线大幅趋陡,并且长端金融债的资本利得已经非常可观,如果单靠降息预期推动,高歌猛进的利率债行情或难维持。从监管部门开始对国际贸易和国际金融加强监管的行动看,货币当局已开始重视热钱的冲击影响,未来或有更多的应对措施出台;随着国内物价持续低迷,以及保增长压力加大,使用降息手段的可能性也在逐渐增大。

  至于这次降息潮是否真的能带来全球经济新一轮的复苏,谈洁颖认为目前还需要继续观察,发达经济体的痼疾可能并非单纯的降息操作所能解决。反观国内市场,谈洁颖认为,从长期看国内货币总量需要有所收紧。当前货币政策并没有回归中性状态,未来货币政策需要有所收紧。持续的货币高增长带来的房价和其他资产上涨的压力并没有消减,当前货币增速可能超过合理的增速,我们认为,未来仍有进一步收紧的空间。公开市场的回购操作力度料将有所加大,未来央票将成为下一个重要的操作手段;如果外部资金流入持续放大,从而造成外汇占款持续增加,那么提高准备金率也可能是合理的政策选择。

  对于降息潮带来的投资机会,谈洁颖认为目前中国经济面临着房地产和地方债两大潜在风险,一方面要提防外资大规模流出冲击,另一方面热钱流入中国会抬升通胀水平和资产泡沫,因此,央行不得不小心翼翼地在两者之间维持平衡。降息预期一旦成真,对资本市场提升有一定利好作用,并且能够减轻公司财务负担,对房地产等行业带来好处。但如果只降一次息,对股市只是一两天的反弹而已,只有连续降息之后从量变到质变,才有可能对股市产生较大影响。

  “经济冷,融资热”现象解析

  ⊙嘉实投资者回报研究中心

  进入2013年二季度,中国经济增长动力不足,复苏步履蹒跚。与此形成鲜明对照的是融资势头强劲,无论是社会融资总量的增速,还是广义货币M2的增速都处于历史高水平。如何看待“经济冷,融资热”现象和背后的逻辑?在本期专栏中,嘉实回报中心将同大家一起探讨。

  就本轮经济复苏的路径和特点,我们专栏曾经对“弱复苏”做过较为详细的分析。从近期经济数据看,复苏步伐比预计更为孱弱。一方面,2013年5月汇丰制造业PMI指数预览值仅为49.6,今年以来首次降至50荣枯线之下,另一方面,4月工业增加值9.3%的增速也低于市场预期。如果从经济增长动力角度看,今年以来无论是消费、投资还是出口,都难以对经济复苏提供强有力的支撑。消费方面,受减少公款浪费的影响, 2013年3月和4月的社会消费品零售总额同比增速都不到13%,低于2012年14.3%的平均增速;投资方面,虽然年初至今固定资产投资累计同比增速仍能保持在20%以上,与过去几年相当,但是,在宏观调控的环境下房地产投资会受到一定影响和抑制,李克强总理近日明言“靠刺激政策、政府直接投资,空间已不大”,进一步表明依赖投资拉动经济复苏可能已成为过去时;出口方面,尽管2013年外贸出口数据表现抢眼,4月14.7%的增长高于市场预期,但对中国香港出口贸易的激增引发了人们对“虚假贸易、热钱流入”的怀疑和猜测。受人民币升值和重视环保的影响,传统出口优势不再,而转型也非一朝一夕能够实现,出口增速放缓的可能性正在增加。由此可见,消费、投资和出口作为推动经济增长的“三驾马车”均难言乐观,“经济冷”的现象或将持续。

  与经济的春寒料峭不同,今年融资市场如临夏日,热度不减。据Wind资讯统计,今年前4个月社会融资总量共计7.9万亿元,比去年同期增长63%,并在1月和3月两次刷新单月同比增长的历史记录。为何融资跟经济出现了背离,其中缘由何在?我们认为非银行贷款融资的发展不但使得社会融资结构发生了显着的变化,也让相当一部分资金停留在融资体系内部并没有应用于实体经济。人民银行公布金融数据显示,传统银行贷款在社会融资总量中的占比从2006年的73.8%降至2012年的52.1%,而同期信托贷款和委托贷款的占比则分别从1.9%和6.3%,增至8.2%和8.1%。利率双轨制和经济偏冷是产生这种社会融资结构变化和现下的“融资热”的主要原因。

  就利率双轨制而言,存在传统银行贷款和非银融资两个市场。一方面银行贷款的基础利率和浮动范围由央行制定,实际上只有符合特定资质的融资方才能得到银行贷款,这种融资成本也相对较低;另一方面,随着金融市场的发展,信托等市场化的金融产品,为中小企业和地产项目等不易得到传统银行贷款的融资方提供了融资渠道,由于利率较高,非银融资为投资者提供的收益远高于受央行利率限制的银行存款。温州市金融办发布的温州指数显示,今年以来,温州民间融资综合利率平均为20.62%,远高于央行6%的基础贷款利率,民间金融表现出明显的“贷方市场”特征。

  在“经济冷”的环境中,企业的盈利空间受到挤压,银行会从宽松转为惜贷,但是企业的融资需求因经营压力的增加变得更为迫切。对于有低成本资金或闲置资金的企业或投资者,他们既可以选择将资金用于企业扩大再生产,也可以选择投资于金融产品获取收益。非银融资的高息诱惑不但吸引了巨额资金的投入,而且使得多层融资的链式操作成为可能,让“融资热”进一步加温,从整体规模来看,“融资产品—融资产品……—实体经济”的资金传导新路径已经能够与“银行贷款—实体经济”的传统路径分庭抗争。虽然新路径增加了融资总量,但是资金传导链条的加长降低了货币的使用效率,也造成了部分资金滞留在传导链条当中,从而导致融资总量“虚胖”,实体经济资金供给结构性不足。

  综上所述,“经济冷,融资热”在现象上是经济偏冷与融资总量增加的反差,但实质上,则是资金传导路径的加长造成了资金使用效率偏低和实体经济的资金不足。缩短资金传导路径需要降低非银融资成本从而挤压链条过长的空间,让实体经济得到成本合理的资金,这些都离不开资本市场的发展和利率市场化的改革。 

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