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浅析园区顶层设计的关键成功要素

发布时间
2017/08/29/ 10:34
来源
中国产业规划网
点击:

摘要产业与地产结合、用地产的手段和力量来帮助政府完成园区发展的任务,这就是产业园区未来发展的趋势和需要。根据产业园区的发展趋势,我们认为园区在顶层设计上,需注意六个方面。

 

  一、产业园区未来发展的五个趋势

 

  在新型城镇化的背景下,园区建设如火如荼。据一个研究数据表明,在十三五期间,中国的产业地产在房地产的占比将由目前的5%上升到13%。产业与地产结合、用地产的手段和力量来帮助政府完成园区发展的任务,这就是产业园区未来发展的趋势和需要。这种趋势主要体现在以下五个方面:

 

  (一)园区的投资主体越来越多样化。

  产业园区在过去的30年,特别在2010年之前,大多数都是由政府管委会承担基础设施建设、土地出让、配套服务等工作,也有少量的企业参与。但是从2010年之后,有大量的房地产商积极加入,这个力量越来越大,特别从2013年开始,据粗略统计,进入国内500强的32家房地产开发商里面,目前至少有28家已经全面进入产业地产和园区开发这个领域。另外,实体企业也纷纷进入了产业地产,比如联想、华为等等,还有一些大学、基金也纷纷进入园区开发行业。

  也就是说目前是政府、房地产开发商、实体企业、资本市场构成了目前园区投资的共同体。未来随着混合所有制、金融体制的改革、公私合营模式(PPP)的推进,无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施,政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱,所以未来园区的开发将会真正由市场起决定性的作用,由市场的群体力量来承担和补充更多政府的投资功能的缺失,产业园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势。

 

  (二)产城融合,这是现实要求,也是未来一段时间的一个趋势。

  研究发现,目前的一些园区虽然说是产城融合,但还没有真正做到产城融合的程度,可能理念上想通了,但是工作上还没有做到位,产城融合作为新城镇化建设的一个现实要求,要走得路还很远。

 

  (三)产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力。

  现在的园区开发,要么有的还是纯房地产思维,开发商只做土地开发,物业建成就卖,不孵化企业,产业基本上没有;要么说有一点产业,也是低端制造业,招商不择商,结果把园区做成了大杂院。所以目前很多产业园区同质化非常严重。未来的园区要想活下去,必须有精准的产业定位,要通过园区的产业定位和风格的差异化,尤其是产业服务体系的完善化和精细化,提升产业园区发展的核心竞争力。

 

  (四)智慧与生态成为园区的新标准和新亮点。

  这种趋势可以从三个层面上来看,一个层面是客户的要求越来越高,尤其是BT、IT、新能源、新材料行业,从业人员对园区的环境要求越来越高,对服务要求越来越精细化。从政府管理的目标来看,原来是把企业引进来就行,现在不行了,除了高品质的企业和高品质的园区的硬件载体,还要求交通、人流、智能、低碳环保等等,城市管理要求也在提高。第三个是投资人的期望值也越来越高,低端园区的价值现在很难提高,所以现在很多的低端园区,都在进行腾笼换鸟,通过产业的升级来提高品质,来提高价值。所以这三个层面的新要求,就决定我们在未来做园区时,生态与智慧注定了要成为新亮点,也成为整个园区行业的大趋势。

 

  (五)园区的平台化规律越来越清晰。

  我们最初开发中关村的时候,主要任务是土地开发和招商,但是当开发快完成的时候遇到了很大困难,资金链非常紧张,费了好大劲通过创新的融资模式才把问题解决,从那一刻我们明白到了不能仅靠市长,更要靠市场。现在越来越多的专业园区开发商都认识到,园区就是一个平台,我们就是要通过平台战略,通过互联网思维来加强合作,共同聚集资源,共同推进这个园区的发展。

 

  二、园区顶层设计需构建六个体系

 

  根据以上产业园区的发展趋势,我们认为园区在顶层设计上,以下六个方面,必须一同考虑,一同部署,一同落实。

 

  一是产业生态体系规划。

  目前的园区动辄几十、上百、甚至上千平方公里,比如说青岛西海岸国家新区,2096平方公里,该区由原来的产业园区升级到产业新城,这已经是一种必然的选择。由园到城的过程中,在顶层的产业生态体系设计中,必然要包含2.0,2.5和3.0产业,2.0产业必须是高端智能制造,必须把高排放、高污染的产业坚决清理掉,否则就回到了原来说的先污染后治理的这条老路。这种升级换代的成本很高,特别是有的地方就不能升级,不能换代。2.5产业应该有科技研发、小试、中试、一些高新技术产业的产业化,3.0产业包括大型的企业总部、高端金融服务业和3.0类的社会事业类的服务。几千平方公里,几百平方公里的区域就是一个新城,医疗、教育、文化、卫生、这些功能,也必不可缺。当然,还要考虑到生态居住。这些产业和功能,如果在前期研究不到位,后果是不堪设想的。

 

  二是城市的规划体系。

  这里讲的城市规划和原来的规划是不太一样的,比如原来讲的产业规划、交通规划、环境规划等,今天的规划,必须增加上智能和生态的规划,这才叫现代产业园区的规划体系。

 

  三是建设控制体系。

  政府总是担心开发商规划做得很好,建设过程中却不能落实到位。其实开发商也有这个担心,特别是把地卖给企业以后,规划得很好,但是实际却不是那个样子。关于这个问题,国内有工业地产商近年来探索出一个方法或可供借鉴,即入驻的企业进来之前要签一个开发导则,如果达不到约定的标准,政府可以不给验收。通过三方的掣肘,把建设的质量给严格控制住。

 

  四是要设计好招商运营体系。

  关于产业转移,或者产业进来之后的创业政策、房租优惠、子女上学、人才招聘、技术辅导等一系列的政策,通过研究发现,在北上广一线城市,这些政策是比较健全的,部分二线城市和大部分三线城市,也在学习北上广的经验,虽然在指标上落实很到位,但是由于受当地政府相关的规定,比如说体制机制没有改革,没有创新,以及当地政府的财政能力有限,不能支持这些体系的落地,所以造成一些企业没进来的时候特兴奋,进来以后很伤感,甚至有的企业没法生存,转移到别的地去了。如果说这一系列配套政策不能落地,要想实现高端产业的转移,要想实现产业的落地生根、开花结果那是不可能的。

 

  五是要设计好金融支持体系。

  在园区开发中,入园企业进园区遇到最大的困境,就是没钱。其实开发商也一样,进入一个区域以后,遇到的最大困境也就是要付出百亿计的土地开发投资。开发商既需要承担政府加快招商的要求,还要承担加快工程进度的任务,资金的问题就凸显出来了。特别是对这种创新性企业,有技术,有知识,来的时候经常就是一台电脑加一个大脑,最缺的就是钱。有了钱以后紧接着就是缺人,招工招不来。政府和开发商怎么为入园企业解决好这些资金的需求、人才的需求。这就涉及到金融体系怎么设计,保证产业园区的全过程的资金需求,这个体系一定要贯穿于一级、二级、三级市场。而且,金融创新体系、金融服务体系,这都不是政府的职能,应该由开发商来承担,但是需要政府和开发商共同来设计好。

 

  六是做好园区的管理和服务体系。

  政府管理和开发商的管理如何协调,在园区的管理体系中如何高效、智能、智慧,以及服务商和园区管理者到底是什么关系?如何更好地整合服务商为园区产业类客户服务等等,这些都是需要事先要设计的,如果这些关系弄不好,没有顶层设计,那么在执行过程中势必会虎头蛇尾,难以实现园区持续高效的运营。

 

 

责任编辑:Miya
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